200億拓3市鎮 私樓佔六成

【明報專訊】政府計劃投資約200億元，開拓古洞北、粉嶺北和坪輋/打鼓嶺三個面積合共逾800公頃的新界東北新市鎮，未來興建4.6萬個單位，私樓比例高達六成。因三區現已有近六成土地由發展商持有，發展局將容許補地價和自行發展，遂令區內土地價值將升至達數百億元計。原村民強烈反對清拆鄉村向地產商輸送利益，促檢討收地賠償和安置機制。
政府去年展開首階段新界東北新發展規劃研究，建議發展古洞北、粉嶺北和坪輋/打鼓嶺三個新市鎮，至今年3月結束。發展局昨向立法會提交諮詢結果及公布三個新區的初步發展大綱作第二階段諮詢，為期兩個月。
容納13萬人 料2019年首入伙
發展局表示，三個新區總面積達805公頃，會落實低密度發展，最高地積比為5倍，並設35層高限，避免屏風效應。有三成土地撥作綠化地帶和河道區限制發展，餘下620公頃中，則撥159公頃作商業和特殊工業用途以支援六大產業，住宅土地面積則佔166公頃，未來可興建4.6萬個住宅單位，容納13萬人居住。
按政府時間表，將於2011年完成規劃，發展局將於2014年撥款約200億元，落實區內道路和污水等基建工程，至2019年首批公屋居民可望入伙。
古洞北最大 坪輋為六大產業闢地
古洞北將成三個中最大的新市鎮，面積達450公頃，並以已預留的港鐵落馬洲支線古洞站作為市中心，北面興建可容納1.2萬單位的公共屋，南面則建1萬個私人住宅單位。粉嶺北將以河畔市鎮為主題，沿梧桐河發展低密度住宅；坪輋則撥地46公頃作非污染工業用途，為六大產業提供土地，另提供6500個住宅單位。
六成地發展商擁有 可自行發展
由於私樓將佔總住宅數量六成，須交由私人市場發展，發展局發言人表示，明年將進行第三階段研究，決定公私營合作發展模式，但初步發現區內有近六成土地已由私人發展商擁有，政府不能統一收地後再作拍賣，故會容許發展商按手持土地的規劃用途，經補地價等程序後自行發展，若有私人土地規劃作公營用途，政府將按機制收地。
發言人強調，規劃大綱屬專業決定，規劃時公平公正﹕「不會因為某發展商持某幅地，就將土地加大密度輸送利益。」
3區現有8000村民
此外，現時三個新發展區共有逾8000名村民居住，主要分佈在古洞村和石仔嶺一帶，發展局將按法例確保居民獲合理賠償安置，才進行遷拆。
古洞村村代表姚榮來強烈反對規劃方案。他批評，「涉及起公屋的土地只獲政府低價收地，涉建私樓則獲發展商高價洽購」，使持不同土地的村民權益出現極大落差，要求政府重新諮詢。

測量師學會產業測量組主席潘永洋表示，政府可透過補地價向發展商收取土地增值利益，避免輸送利益，但關注發展商會否配合規劃原意如期落實項目，令原來規劃出現偏差。

嫩草不怕回頭吃

 

「竹外桃花三兩枝，春江水暖鴨先知，蔞蒿滿地蘆芽短，正是河豚欲上時。」春意綿綿的《惠崇春江晚景》為股民所用，蘇軾泉下有知或者激到彈起。令財Q想起「春江鴨」、吟起詩來，皆因看到舊愛中國龍工（3339）被大戶狂沽，七個交易日暴瀉近兩成（同期恒指跌3.3%），慨嘆散戶為之不易也。
製銷輪式裝載機、挖掘機等重型機械的龍工，自上月28日創出6.25元的上市以來新高後調頭回落，並連跌七個交易日，份屬同一板塊的中聯重科（1157）、三一國際（631）亦齊齊急挫。對於重型機械板塊被拋售、跌幅較同期下跌的恒指更加誇張，散戶你眼望我眼一頭霧，事後野村同高盛先後發表報告指出，內地4月重裝機械銷銷售欠佳、憂慮內地經濟放緩、銷情未能跟上等等……。
單月銷售數據差 + 睇淡前景 + 大市調整 = 龍工市值蒸發20%、唔見53億元？
財Q雖然在4月29日因應市況轉弱減持組合內股份，將龍工以當日收市價、相當於5.73元將龍工剔出心水組合名單（以4.84元的買入價計算盈利約18.4%），但財Q一直有留意重型機械這個板塊，除了中聯重科未有數據外，三一國際、國際煤機（1683）、濰柴動力（2338）以及龍工仍然維持長線強勢燈號，燈號先後在3月28日、3月28日、4月11日以及3月7日出現，顯示整體板塊強勢未變。
中國龍工連跌七個交易日後，歷史市盈率已經跌到去10.3倍水平，以彭博今、明兩年預測市盈率計算的話，更加只有9.5倍及7.9倍，較長期行業平均市盈率15.2倍明顯有所折讓。
龍工目前的14日相對強弱指數（RSI）經已跌到32.5的低位，種種數據都顯示龍工跌至超值水平，所以財Q決定吃回頭草，以今日收市價將龍工加入心水組合內。
財Q大吃回頭嫩草純粹因為龍工跌得過急令估值吸引，唔代表大市在「佛誕」轉勢復活。「信號」短線市寬（3天線高於18天線股份比例）周一（9日）跌到去30.4%的支持區，意味大市有條件繼續彈，不過問題是究竟大市是「死貓彈」還是「五窮六絕七翻身」提早出現，經已見底？
雖然短線市寬顯示大市進入支持區，但強勢股指數以及弱勢股指數仍未轉勢，加上中線市寬（10天線高於50天線股份比例）調頭向下的勢頭未變，財Q維持大市弱勢格局未變的睇法，相信「有反彈無大升」。

到Las Vegas博一博

不要誤會，標題所指的是Las Vegas（拉斯維加斯）的房地產市場，而不是賭場。根據當地傳媒報道，當地樓價從2006年高峰下跌六成，現在平均價格為12萬美元左右，接近上世紀90年代初的價位，且三分之一的交易均價低於10萬美元，甚至1萬至2萬美元也「有得傾」。此外，當地房地產專家認為還有下調空間，相信不少香港讀者對上述情況「似曾相識」，真是太陽底下無新事。

近期有朋友欲往美國投資房地產，詢問一些資料和看法。實質地說，雖可用互聯網尋找一些資訊，但始終距離美國市場數千哩，會欠實地觀察的優勢；然而，找些基本訊息做點簡單分析來覓大方向還是可以的，以下分析的資料主要從網站搜集，如http://www.zillow.com/ 等，只涉及住宅市場，兼只選擇十一個港人較熟悉的城市：
一、相比全美及其餘十個城市，拉斯維加斯價格期內表現最差，且平均價格亦最低，今年2月水平是約12.14萬美元；至於表現如何遜色，若計算相比1996年價格現今升了多少，它比「尾二」的達拉斯還弱【下圖】。


二、它亦曾經「風光」──高峰期升幅「拍得住」紐約市，有二倍賺，只較三藩市、洛杉磯及邁阿密遜色。

三、回報／風險比率優勝：回報是假設可由現價回升至高峰位（不可能？但香港亦正邁向高峰價），風險是以期內價格的波幅度計算，將前者除以後者，便粗略可知有多少回報單位對每一個風險單位。簡單說，比率愈高愈好，拉斯維加斯有3.93，第二位的邁阿密已只有2.95，包尾是火奴魯魯，得0.75（即一個單位風險只有四分之三回報單位包函）。

喜歡挑戰Las Vegas的朋友，不妨考慮往其房產碰碰運氣。
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
contact@Real-Estate-Tech.com
編按：昨天本欄中天一文的「圖一」內倫敦樓價指數與灣仔甲級寫字樓指數走勢應互調【下圖】，反映本港樓價從2003年谷底反彈數倍，倫敦樓價則從2007年高位下跌四成。