2011年11月2日
香港樓買唔買？
對於「買唔買？」，筆者建議考慮採用「不買，除非被說服買」的取態，因現在普遍房地產價格並不特別吸引，除非遇上「筍盤」，又作別論。要聲明這只是指香港樓市，且只涉及買賣現貨，並不包房地產投資項目，即不適用於開發商。
為什麼不適用在開發商身上？簡單答就是開發商有創造價值（value creation）的機會，例如經過改變土地用途等來提升物業價值，但一般投資者只可以購買已落成物業，然後等待市價上升。
至於為什麼認為房地產價格不吸引？因「高、貴、危」：高，是近年樓價的升幅大於收入升幅【圖】；貴，是若以同樣金額相對其他大城市，在香港只能買到地點較遜或面積較細或質素較差的物業；危，是指價格走勢，不但高位運行，現價水平更超越其高波幅水平，有點「泡」。
然而，香港樓市現在根本不只涉及香港資金和投資者，而是來自世界各地，包括內地的，據此，若只看香港本身的需求、供應及家庭收入等，不是沒用，但會「走漏」一些更重要環節，例如2008年後為救市而加印的銀紙外，還有這些：
甲、歐洲無得救
要救據聞須逾萬億歐羅，往哪裏尋？歐洲諸國？若它們真的有能力拿出這數額，邏輯上還會有現今的困難嗎？向俄羅斯或中國等售債？或許中俄會買一些，但望其傾力購買，像wishful thinking。
歐洲數百年來經歷了不少戰爭（包括一次和二次世界大戰），繼而試圖建立歐洲聯盟的意念良好，只是各國未能以「歐洲人」先行，或許亦與二戰一代漸消失有關，沒有戰爭的痛苦回憶。簡而言之，歐洲未衰完，亦未見底，窮就自然會少買東西，繼而影響生意，亦即經濟難於短期內有起色，因此，亦牽連倚靠貿易賺生活的國家，包括一些出口國。
順便一提，美國也是「泥菩薩過江」。
乙、再量寬效果趨降
資產價格100元時，若印200元買了它，資產便升值至200元，增幅100%，要再令市場出現100%資產價格增長，便得印400元來買原價200元的資產；再來多一次，就要印800元，如此類推。有如吸毒，愈吸愈多，否則high不了。
即是說，就算一浪又一浪的新印銀紙，除非是倍增，否則效果只會趨弱，更有貶值可能。
丙、系統性崩潰（systemic collapse）危機
純靠感覺猜度，發生機會率仍甚低，但不覺低到可以不理，且不只是經濟和金融層面，而是涉及對行政和管治失去信任（trust），例如近日有調查顯示，只有9%的美國人還認為國會有處理現在困境的能力。據此，那些「佔領華爾街」（似傾左）和「茶黨」（傾右）只是反映這信任不足的現實。假設在美國書店上架的書籍有任何啟示，就是近三十年的金融遊戲規則可會有變。
不少左中右美國人已對系統說「不」，明年美國大選有戲看。
這裏不是說香港樓價將升或跌，但覺得「回報／風險」比例已不夠吸引，賺一亦可蝕一，與買大細差無幾。
