200億拓3市鎮 私樓佔六成

【明報專訊】政府計劃投資約200億元，開拓古洞北、粉嶺北和坪輋/打鼓嶺三個面積合共逾800公頃的新界東北新市鎮，未來興建4.6萬個單位，私樓比例高達六成。因三區現已有近六成土地由發展商持有，發展局將容許補地價和自行發展，遂令區內土地價值將升至達數百億元計。原村民強烈反對清拆鄉村向地產商輸送利益，促檢討收地賠償和安置機制。
政府去年展開首階段新界東北新發展規劃研究，建議發展古洞北、粉嶺北和坪輋/打鼓嶺三個新市鎮，至今年3月結束。發展局昨向立法會提交諮詢結果及公布三個新區的初步發展大綱作第二階段諮詢，為期兩個月。
容納13萬人 料2019年首入伙
發展局表示，三個新區總面積達805公頃，會落實低密度發展，最高地積比為5倍，並設35層高限，避免屏風效應。有三成土地撥作綠化地帶和河道區限制發展，餘下620公頃中，則撥159公頃作商業和特殊工業用途以支援六大產業，住宅土地面積則佔166公頃，未來可興建4.6萬個住宅單位，容納13萬人居住。
按政府時間表，將於2011年完成規劃，發展局將於2014年撥款約200億元，落實區內道路和污水等基建工程，至2019年首批公屋居民可望入伙。
古洞北最大 坪輋為六大產業闢地
古洞北將成三個中最大的新市鎮，面積達450公頃，並以已預留的港鐵落馬洲支線古洞站作為市中心，北面興建可容納1.2萬單位的公共屋，南面則建1萬個私人住宅單位。粉嶺北將以河畔市鎮為主題，沿梧桐河發展低密度住宅；坪輋則撥地46公頃作非污染工業用途，為六大產業提供土地，另提供6500個住宅單位。
六成地發展商擁有 可自行發展
由於私樓將佔總住宅數量六成，須交由私人市場發展，發展局發言人表示，明年將進行第三階段研究，決定公私營合作發展模式，但初步發現區內有近六成土地已由私人發展商擁有，政府不能統一收地後再作拍賣，故會容許發展商按手持土地的規劃用途，經補地價等程序後自行發展，若有私人土地規劃作公營用途，政府將按機制收地。
發言人強調，規劃大綱屬專業決定，規劃時公平公正﹕「不會因為某發展商持某幅地，就將土地加大密度輸送利益。」
3區現有8000村民
此外，現時三個新發展區共有逾8000名村民居住，主要分佈在古洞村和石仔嶺一帶，發展局將按法例確保居民獲合理賠償安置，才進行遷拆。
古洞村村代表姚榮來強烈反對規劃方案。他批評，「涉及起公屋的土地只獲政府低價收地，涉建私樓則獲發展商高價洽購」，使持不同土地的村民權益出現極大落差，要求政府重新諮詢。

測量師學會產業測量組主席潘永洋表示，政府可透過補地價向發展商收取土地增值利益，避免輸送利益，但關注發展商會否配合規劃原意如期落實項目，令原來規劃出現偏差。

嫩草不怕回頭吃

 

「竹外桃花三兩枝，春江水暖鴨先知，蔞蒿滿地蘆芽短，正是河豚欲上時。」春意綿綿的《惠崇春江晚景》為股民所用，蘇軾泉下有知或者激到彈起。令財Q想起「春江鴨」、吟起詩來，皆因看到舊愛中國龍工（3339）被大戶狂沽，七個交易日暴瀉近兩成（同期恒指跌3.3%），慨嘆散戶為之不易也。
製銷輪式裝載機、挖掘機等重型機械的龍工，自上月28日創出6.25元的上市以來新高後調頭回落，並連跌七個交易日，份屬同一板塊的中聯重科（1157）、三一國際（631）亦齊齊急挫。對於重型機械板塊被拋售、跌幅較同期下跌的恒指更加誇張，散戶你眼望我眼一頭霧，事後野村同高盛先後發表報告指出，內地4月重裝機械銷銷售欠佳、憂慮內地經濟放緩、銷情未能跟上等等……。
單月銷售數據差 + 睇淡前景 + 大市調整 = 龍工市值蒸發20%、唔見53億元？
財Q雖然在4月29日因應市況轉弱減持組合內股份，將龍工以當日收市價、相當於5.73元將龍工剔出心水組合名單（以4.84元的買入價計算盈利約18.4%），但財Q一直有留意重型機械這個板塊，除了中聯重科未有數據外，三一國際、國際煤機（1683）、濰柴動力（2338）以及龍工仍然維持長線強勢燈號，燈號先後在3月28日、3月28日、4月11日以及3月7日出現，顯示整體板塊強勢未變。
中國龍工連跌七個交易日後，歷史市盈率已經跌到去10.3倍水平，以彭博今、明兩年預測市盈率計算的話，更加只有9.5倍及7.9倍，較長期行業平均市盈率15.2倍明顯有所折讓。
龍工目前的14日相對強弱指數（RSI）經已跌到32.5的低位，種種數據都顯示龍工跌至超值水平，所以財Q決定吃回頭草，以今日收市價將龍工加入心水組合內。
財Q大吃回頭嫩草純粹因為龍工跌得過急令估值吸引，唔代表大市在「佛誕」轉勢復活。「信號」短線市寬（3天線高於18天線股份比例）周一（9日）跌到去30.4%的支持區，意味大市有條件繼續彈，不過問題是究竟大市是「死貓彈」還是「五窮六絕七翻身」提早出現，經已見底？
雖然短線市寬顯示大市進入支持區，但強勢股指數以及弱勢股指數仍未轉勢，加上中線市寬（10天線高於50天線股份比例）調頭向下的勢頭未變，財Q維持大市弱勢格局未變的睇法，相信「有反彈無大升」。

到Las Vegas博一博

不要誤會，標題所指的是Las Vegas（拉斯維加斯）的房地產市場，而不是賭場。根據當地傳媒報道，當地樓價從2006年高峰下跌六成，現在平均價格為12萬美元左右，接近上世紀90年代初的價位，且三分之一的交易均價低於10萬美元，甚至1萬至2萬美元也「有得傾」。此外，當地房地產專家認為還有下調空間，相信不少香港讀者對上述情況「似曾相識」，真是太陽底下無新事。

近期有朋友欲往美國投資房地產，詢問一些資料和看法。實質地說，雖可用互聯網尋找一些資訊，但始終距離美國市場數千哩，會欠實地觀察的優勢；然而，找些基本訊息做點簡單分析來覓大方向還是可以的，以下分析的資料主要從網站搜集，如http://www.zillow.com/ 等，只涉及住宅市場，兼只選擇十一個港人較熟悉的城市：
一、相比全美及其餘十個城市，拉斯維加斯價格期內表現最差，且平均價格亦最低，今年2月水平是約12.14萬美元；至於表現如何遜色，若計算相比1996年價格現今升了多少，它比「尾二」的達拉斯還弱【下圖】。


二、它亦曾經「風光」──高峰期升幅「拍得住」紐約市，有二倍賺，只較三藩市、洛杉磯及邁阿密遜色。

三、回報／風險比率優勝：回報是假設可由現價回升至高峰位（不可能？但香港亦正邁向高峰價），風險是以期內價格的波幅度計算，將前者除以後者，便粗略可知有多少回報單位對每一個風險單位。簡單說，比率愈高愈好，拉斯維加斯有3.93，第二位的邁阿密已只有2.95，包尾是火奴魯魯，得0.75（即一個單位風險只有四分之三回報單位包函）。

喜歡挑戰Las Vegas的朋友，不妨考慮往其房產碰碰運氣。
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
contact@Real-Estate-Tech.com
編按：昨天本欄中天一文的「圖一」內倫敦樓價指數與灣仔甲級寫字樓指數走勢應互調【下圖】，反映本港樓價從2003年谷底反彈數倍，倫敦樓價則從2007年高位下跌四成。

新界北發展

(1) 古洞北分區計劃大綱草圖獲核准 
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

行政長官會同行政會議已核准古洞北分區計劃大綱草圖。


城市規劃委員會發言人今日（十一月十日）說：「該核准圖提供一個法定的土地用途規劃綱要，為古洞北的發展和重建提供指引。」


該區的整體規劃意向，一方面是透過抑制市區範圍的擴展、盡量減低水浸威脅及保存農地，以促進和保育鄉郊風貌，另一方面是對露天貯物用途貫徹執行規劃和管制措施。


位於石仔嶺西南部、燕崗村以南及石仔嶺東北部的三幅「綜合發展區」用地，佔地共約十八點二公頃，只能作低密度住宅發展。


約十四公頃土地劃為「鄉村式發展」地帶，供原居村民興建小型屋宇之用。另外，為配合地區以及當地居民的需要，約十一點五公頃土地劃為「政府、機構或社區」地帶，七點二公頃的土地劃為「休憩用地」。


約二十六公頃土地劃為「工業(丁類)」地帶，以促使現時用作工業用途的非正式工場作出改善；而四十三點四公頃土地則劃作「露天貯物」地帶，以提供土地應付正在增長的需求。


劃作「農業」地帶和「綠化地帶」的土地分別為一百三十一點六公頃和一百零七點二公頃。


古洞北分區計劃大綱核准圖編號S/NE-KTN/8現放置於城市規劃委員會秘書處；規劃署的規劃資料查詢處；沙田、大埔及北區規劃處；北區民政事務處及上水區鄉事委員會，於辦公時間供市民查閱。


核准圖的複本現於北角及油麻地地圖銷售處發售。該圖亦可於城市規劃委員會的網頁(http://www.info.gov.hk/tpb)瀏覽。 

完 

(2) 200億拓3市鎮 私樓佔六成

2009-11-18

古洞粉嶺北坪輋 村民反對清拆斥利益輸送

【明報專訊】政府計劃投資約200億元，開拓古洞北、粉嶺北和坪輋/打鼓嶺三個面積合共逾800公頃的新界東北新市鎮，未來興建4.6萬個單位，私樓比例高達六成。因三區現已有近六成土地由發展商持有，發展局將容許補地價和自行發展，遂令區內土地價值將升至達數百億元計。原村民強烈反對清拆鄉村向地產商輸送利益，促檢討收地賠償和安置機制。

政府去年展開首階段新界東北新發展規劃研究，建議發展古洞北、粉嶺北和坪輋/打鼓嶺三個新市鎮，至今年3月結束。發展局昨向立法會提交諮詢結果及公布三個新區的初步發展大綱作第二階段諮詢，為期兩個月。

容納13萬人 料2019年首入伙

發展局表示，三個新區總面積達805公頃，會落實低密度發展，最高地積比為5倍，並設35層高限，避免屏風效應。有三成土地撥作綠化地帶和河道區限制發展，餘下620公頃中，則撥159公頃作商業和特殊工業用途以支援六大產業，住宅土地面積則佔166公頃，未來可興建4.6萬個住宅單位，容納13萬人居住。

按政府時間表，將於2011年完成規劃，發展局將於2014年撥款約200億元，落實區內道路和污水等基建工程，至2019年首批公屋居民可望入伙。

古洞北最大 坪輋為六大產業闢地

古洞北將成三個中最大的新市鎮，面積達450公頃，並以已預留的港鐵落馬洲支線古洞站作為市中心，北面興建可容納1.2萬單位的公共屋邨，南面則建1萬個私人住宅單位。粉嶺北將以河畔市鎮為主題，沿梧桐河發展低密度住宅；坪輋則撥地46公頃作非污染工業用途，為六大產業提供土地，另提供6500個住宅單位。

六成地發展商擁有 可自行發展

由於私樓將佔總住宅數量六成，須交由私人市場發展，發展局發言人表示，明年將進行第三階段研究，決定公私營合作發展模式，但初步發現區內有近六成土地已由私人發展商擁有，政府不能統一收地後再作拍賣，故會容許發展商按手持土地的規劃用途，經補地價等程序後自行發展，若有私人土地規劃作公營用途，政府將按機制收地。

發言人強調，規劃大綱屬專業決定，規劃時公平公正﹕「不會因為某發展商持某幅地，就將土地加大密度輸送利益。」

3區現有8000村民

此外，現時三個新發展區共有逾8000名村民居住，主要分佈在古洞村和石仔嶺一帶，發展局將按法例確保居民獲合理賠償安置，才進行遷拆。

古洞村村代表姚榮來強烈反對規劃方案。他批評，「涉及起公屋的土地只獲政府低價收地，涉建私樓則獲發展商高價洽購」，使持不同土地的村民權益出現極大落差，要求政府重新諮詢。

測量師學會產業測量組主席潘永洋表示，政府可透過補地價向發展商收取土地增值利益，避免輸送利益，但關注發展商會否配合規劃原意如期落實項目，令原來規劃出現偏差。

(3) 蓮塘口岸配合新界東北發展

2010-12-10

【東方日報專訊】蓮塘／香園圍新口岸的設計、布局及連接路走線等初步概念已大致完成，當局將向立法會申請約二億六千多萬元撥款，明年四月勘測土地及詳細設計連接路，口岸設施則要待本月底展開口岸聯檢大樓概念設計比賽後，在下年度做詳細規劃，預計新口岸可於二○一三年動工，二○一八年啟用時已每日有兩萬人次使用，到二○三一年通關能力可達每日三萬人次及一萬七千八百五十架次。

新口岸將會有兩層高，下層主要供貨車通關，另有交通運輸交匯處、的士輪候區及保母車停泊處，上層則主要供過境巴士及私家車使用，旅客下車後可直接進入客運大樓過關到深圳的蓮塘口岸。由於新界現有道路網將無法應付新口岸帶來的額外交通流量，當局計劃興建總長度十一公里的雙程雙線分隔行車道，連接新口岸與粉嶺公路，並於蓮麻坑道、坪洋、沙頭角公路及粉嶺公路設四個交匯處，配合新界東北新發展區未來發展。

避免影響村落

發展局發言人表示，經廣泛諮詢後修訂的連接路新走線，包括兩段長約五點七公里的隧道及四點三公里的高架道路，只有約一公里設於路面，整條走線較原設計增加了一公里，但可避免影響九條原居民村，但預計仍會有約三十戶非原居民寮屋需要搬遷，至於新走線對造價的影響則有待完成詳細設計後才能比較。

興建新口岸涉及搬遷竹園村，發展局發言人強調一直與村民及搬村委員會溝通，大部分原居民已同意搬到遷置區安排，重置工程已於今年八月動工，預計二○一二年完成土地平整及基本設施，供村民興建新屋。

明年四月開工

當局將向立法會建議部分工程為甲級，申請撥款二億六千五百八十萬元，為約廿三公頃的工地平整工程及詳細設計以及土地勘測多項相關道路工程，預計明年四月展開，二○一三年十月完成。至於港深合辦的口岸聯檢大樓概念設計比賽，亦會於明年八月公布結果，口岸相關設施的詳細設計工作則會於下年度另行申請撥款

坪輋及打鼓嶺分區計劃大綱草圖獲核准
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(4) 行政長官會同行政會議已核准坪輋及打鼓嶺分區計劃大綱草圖。

城市規劃委員會（城規會）發言人今日（三月十二日）說：「該核准圖提供法定土地用途規劃綱要，為坪輋及打鼓嶺地區將來的發展及重建計劃提供指引。」

規劃區佔地約５７０公頃，南接沙頭角公路，西至松山和恐龍坑，北達禁區邊界，東臨長山。

該區的規劃意向，是鼓勵保存鄉郊特色，以及抑制市區範圍的擴展、減低水浸風險和保存農地；同時對露天貯物用途及工業發展實施一致的規劃和管制。

該區有２６５．３公頃的土地劃作「農業」地帶，以保存和保護良好的農地／農場和魚塘。

約４０．６４公頃的土地劃作「鄉村式發展」地帶，就現有的認可鄉村和適宜作鄉村擴展的土地劃定界線。同時有１．２６公頃的土地劃作「住宅（丙類）」地帶，以反映現時的私人住宅連花園發展用途。

約１７．６３公頃的土地劃作「政府、機構或社區」地帶，以提供土地給政府、機構或社區設施，配合當地居民及／或該地區、區域，以至全港的需要。

為配合雲泉仙館和相關的靈灰安置所用途的擴展，約１．３１公頃的土地劃作「政府、機構或社區（1）」地帶。在此地帶內所進行的任何發展項目須屬低密度和低層性質，同時靈灰龕數目最多不得超過６，７７６個。城規會可透過規劃許可審批制度，考慮提供額外的靈灰龕。在此地帶內作靈灰安置所用途的靈灰龕數目最多不得超過１２，８４８個。

為配合當地居民的需要，並為他們提供各種動態及靜態的康樂機會，約０．４７公頃的土地劃作「休憩用地」地帶。

該區南部有１２４．５２公頃的土地劃作「露天貯物」地帶，以配合對露天貯物用地日益殷切的需求，並把地帶內雜亂無章地擴散的露天貯物用途納入法定管制內，以及提供露天貯物用地以貯存不能存放於一般倉庫的貨物，使有關用途得以有條理地發展。

約１４.６４公頃的土地劃作「工業（丁類）」地帶，以提供土地給有特殊要求的工業用途，同時鼓勵現有的非正式工場重建為設計妥善的工業樓宇。

位於長山和松山的坡麓、草木茂密的山丘和散布於區內的樹叢劃作「綠化地帶」，佔地約８７．２４公頃。

坪輋及打鼓嶺分區計劃核准圖編號Ｓ／ＮＥ－ＴＫＬ／１４，現置於城規會秘書處、北角和沙田的規劃資料查詢處、沙田、大埔及北區規劃處、北區民政事務處、打鼓嶺區鄉事委員會及粉嶺區鄉事委員會，讓市民於辦公時間內查閱。

大綱圖複本於北角及油麻地地圖銷售處發售，市民亦可於城規會網頁（www.info.gov.hk/tpb）瀏覽該圖。

http://news.sina.com.hk/cgi-bin/nw/focus.cgi?id=899

http://www.legco.gov.hk/yr99-00/chinese/panels/plw/papers/a541c05.pdf


http://www.devb.gov.hk/filemanager/article/tc/upload/5720/20091124_panel_paper.pdf

嘉能可國際配售展開

12位基礎投資者 陣容龐大

今年全球最大型新股、環球資源巨頭嘉能可（Glencore）正式展開招股，由於在倫敦及香港兩地同步上市，計上時差，本港時間昨晚開始，嘉能可在倫敦已開始接受國際配售認購。根據銷售文件顯示，嘉能可每股招股價為4.8至5.8英鎊，折合約61.51至74.3港元。
據路透報道，嘉能可在其招股書的風險因素中披露，該公司一間附屬公司的一位前僱員及一位現職顧員，在比利時的一宗欺詐及貪污案中成為被告。
尚未公布港集資部分
文件顯示，具體發行股數現時尚未最後落實，暫定未計超額配股權前，將集資最少約100億美元（約780億港元），其中71億美元為新股，其餘則為現有股東沽出的舊股。若反應理想，嘉能可還會出售額外約15億美元的新股。
有趣的是，不同於以往上市大股東有一年的禁售期，今次嘉能可的管理層將有5年禁售期，其他原有股東的禁售期則由1年至4年不等。
嘉能可為全球最大的礦產資源貿易及開採商，集資計劃引起全球關注，當中在香港集資部分，現時尚未公布。市場早前傳出約佔一成，亦即78億港元左右。以招股價介乎4.8至5.8英鎊計算，今年的預測市盈率介乎8至10倍，較市場此前預估為低。
路透昨天引述消息說，嘉能可將引入12名基礎投資者，認購其中約值31億美元的股份，其基礎投資者陣容龐大，現時名單中包括阿布扎比國營的國際石油投資公司、新加坡政府投資公司、貝萊德和瑞銀等；同時，OCH ZIFF、Eton Park及York Capital亦有機會簽訂認購協議。
據聯交所的初步招股文件顯示，嘉能可去年的收益達1449.78億美元，按年增36%，增長主要因為去年大部分商品的平均價格明顯高於2009年水平。嘉能可於倫敦時間今日路演，本月13日來港招股，19日定價，25日在港掛牌。是次上市的保薦人為摩根士丹利及花旗。