作者為博斯公司（Booz & Company）大中華區董事長
中國調控住宅專案的力度日益趨緊，調控之外的商業地產，就成為了外資近期覬覦的焦點。外資進入中國地產行業的利與弊共存，這實際上是一場利益的博弈。
外資對中國地產行業絕對是虎視眈眈。1040億美元，這是DTZ戴德梁行日前發布的全球房地產投資報告中，全球今年預計投向亞太區房地產的資金量，而在這其中，還未受到政策調控的中國商業地產是資金的重點流向。探究其中主要原因，包括快速的城鎮化進程、較高的投資收益，以及人民幣升值抗通脹因素等。
首先，截至2010年11月1日，中國城鎮人口的數量約有6.66億，佔總人口的49.7%，比十年前的2001年提高了13.46%。在這個過程中，有觀點認為一線大城市的發展已經趨於飽和，而二三線城市由於產業大轉移趨勢仍將繼續，從而成為下一波城鎮化發展的「發動機」，而外資正是看中了這其中積蓄的巨大消費潛能。
投資收益吸引外資
其次，較高的投資收益也是外資看好中國商業地產的重要原因之一。與國外相對成熟的地產行業相比，中國的地產行業目前還處在發展的初級階段，對高檔酒店、公寓、寫字樓及其他商業地產的需求巨大。而業內人士也表示，中國地產價格上漲的幅度大於歐美國家，在亞洲國家裏也處於領先地位。
最後，人民幣升值抗通脹的因素也許才是外資近期瘋狂進入中國的最大驅動因素。多家國內外金融機構相繼調高了對人民幣升值的預期。雖然中國監管層已封堵了外資熱錢進入中國住宅地產的投資，但調控之外的商業地產就成為了外資熱捧的對象。
目前市場中的觀點是，在人民幣升值和通脹加劇的雙重影響下，商業地產無疑是一種抗跌性更好、投資回報更穩定的投資類型。
外資進入中國商業地產行業最顯著的作用之一就是緩解了地產開發商的資金壓力，尤其在目前政策緊縮的情況下此作用顯得更加突出。地產開發成本的提高，以及地產企業融資的困難，此時外資不管通過何種形式進入商業地產行業，可以說從某種程度上都是在「雪中送炭」。
其次，外資豐富的行業經驗和操作模式，促進了中國商業地產行業的專業化水平。
最後，外資的進入必將促進地產行業的整體發展。外資進入中國商業地產行業，帶來的除了充裕的資金、先進的管理經驗、完善的創新機制、尖端的技術設備外，也同時帶來了競爭。
外資帶來良性競爭
競爭必將導致利益的重新分配。優勝劣汰的結果必將導致行業的新一輪整合，促進整個行業的提升。
外資在中國商業地產領域的動作在今年甚是頻繁，大多媒體都用「井噴」一詞來形容這次的外資「狩獵」行動。但在這樣一派熱鬧場景的同時，很多質疑的聲音也開始出現。雖然目前中國的商業地產依然由國內的開發商絕對主導，短期內外資不可能撼動國內商業地產的主體，但是外資大舉進入中國商業地產可能帶來的負面影響，還是值得謹慎去思考的。
催生地產泡沫，是目前坊間談論最多的負面影響之一。國內地產企業由於國家調控政策的不斷出台，已經將未來幾年的開發重點從住宅專案轉向商業地產，在這樣的大背景下，大量外資進入商業地產領域，給本來就已競爭激烈的市場又增添了複雜性。尤其在一線城市，內外資共同作用之下有可能將導致供大於求的不良局面，也就容易在該領域中產生泡沫。
第二個負面影響是從某種程度上增加了人民幣的升值壓力。正如前面提到，外資進入中國地產行業的勢頭如此強勁，與人民幣升值的預期有著密切關係，但外資的不斷增加，將不可避免加大中國國際收支的差額，從而增加人民幣升值的壓力。在這種情況下，萬一人民幣升值週期結束，那些短期投機行為的外資如果撤離中國市場，將會給中國的地產行業帶來嚴重的惡劣後果。
第三個負面影響，是增加了國內宏觀經濟調控的難度。目前外資投資地產行業的調控政策依然不完善，有的地方政府為了招商引資或者政績考慮，提供各種優惠條件，並且沒有嚴格執行審批的程式。同時，還存在部門之間監管不銜接，導致無法完全監測流入地產行業外資資金規模的情況。這些因素在很大程度上增加了國家進行調控的難度。
雖然目前還無法對外資進入中國商業地產的功與過下最後的定論，但外資的進入對國內的地產企業來說，絕對是一個提升自己的好機會。國內的地產企業應該在總結本土經驗的同時，借鑑和引進外資企業的創新經營機制和管理理念，以及國外成熟的商業地產的資本運作方式。
有了成熟的本土化經驗，加上不斷調整改善的國際化運作模式，培育出可與外國商業地產巨頭比肩的中國企業，只是時間問題。
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